是關(guān)鍵的一年，也是充滿挑戰(zhàn)的一年，物業(yè)管理員如何制定工作計(jì)劃呢?下面是小編收集整理的物業(yè)管理員下半年計(jì)劃，歡迎閱讀。

物業(yè)管理員下半年計(jì)劃【篇1】

一、指導(dǎo)思想與工作目標(biāo)

__年是后勤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司深入改革和發(fā)展的關(guān)鍵一年。物業(yè)服務(wù)中心作為后勤公司“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)重要部門，擔(dān)負(fù)著改革和發(fā)展的重任。根據(jù)后勤公 司三年發(fā)展規(guī)劃和__年工作要點(diǎn) ，物業(yè)服務(wù)中心__年度工作的基本指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持發(fā)展就是硬道理的基本原則，以人為本、強(qiáng)化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā) 展，做到市場(chǎng)有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟(jì)效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭(zhēng)取全面完成后勤公司下達(dá)的各項(xiàng)工作指標(biāo)。

二、基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務(wù)：一是要深入進(jìn)行體制的改革和機(jī)制的轉(zhuǎn)換。二是要充分整合現(xiàn)有資源，努力做強(qiáng)做大。 因此，物業(yè)服務(wù)中心今年工作的重點(diǎn)，一是要加強(qiáng)內(nèi)部的管理，建立起一整套比較科學(xué)、規(guī)范、完整的物業(yè)化管理程序和規(guī)章制度。二是積極創(chuàng)造市場(chǎng)準(zhǔn)入條件 ，盡快與市場(chǎng)接軌，大力拓展校內(nèi)外市場(chǎng)，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)做強(qiáng)做大的目標(biāo)。

三、具體實(shí)施辦法

(一)進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理和制度建設(shè)

1、對(duì)現(xiàn)有的制度進(jìn)行整理和修訂補(bǔ)充，逐步完善和建立與物業(yè)管理相適應(yīng)的管理制度和程序。重點(diǎn)是理順中心與管理站之間，以及各物業(yè)管理站內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)管理模式和制度，建立規(guī)范化的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，逐步向ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系接軌。

2、完善監(jiān)控考核體系。根據(jù)公司的要求，制定中心對(duì)站級(jí)的考核細(xì)則和考核辦法，落實(shí)相應(yīng)的制度和組織措施。實(shí)行中心考核與站級(jí)考核相結(jié)合?？荚u(píng)結(jié)果與分配相結(jié)合的考評(píng)分配體系。

3、進(jìn)一步完善中心的二級(jí)管理體制，將管理的重心下移。規(guī)范明確各站的工作范圍、工作職責(zé)，逐步使二級(jí)單位成為自主經(jīng)營(yíng)、績(jī)效掛鉤，責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的獨(dú)立核算單位。

4、進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，節(jié)支、增效。經(jīng)詳細(xì)測(cè)算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設(shè)等費(fèi)用核算到站，實(shí)行包干使用、節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)、超支自理的激勵(lì)機(jī)制，努力降低運(yùn)行成本。

5、加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提高綜合素質(zhì)。中心將繼續(xù)采取請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)和走出去學(xué)習(xí)相結(jié)合等辦法，提高現(xiàn)有人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時(shí)根據(jù)后勤公司的要求，采取引進(jìn)和淘汰 相結(jié)合的辦法，繼續(xù)引進(jìn)高素質(zhì)管理人員，改善隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，提高文化層次。逐步建設(shè)一支專業(yè)、高效、精干的物業(yè)管理骨干隊(duì)伍。

6、爭(zhēng)創(chuàng)“文明公寓”。根據(jù)省教育廳文件的精神和要求，在中心開(kāi)展?fàn)巹?chuàng)“文明公寓”活動(dòng)。6號(hào)樓、9、10號(hào)樓、南區(qū)、大學(xué)城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創(chuàng)造條件，力爭(zhēng)在年內(nèi)達(dá)到“文明公寓”標(biāo)準(zhǔn)。

(二)進(jìn)一步完善功能，積極發(fā)展，提高效益

1、進(jìn)一步解放思想，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)觀念。各管理站要積極引入市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和手段，加強(qiáng)文化建設(shè)和宣傳方面的投入，營(yíng)造現(xiàn)代化管理的氣息和氛圍，創(chuàng)造融管理、服務(wù)、育人為一體的物管特色。

2、繼續(xù)完善配套服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)質(zhì)量。中心制訂更加靈活優(yōu)惠的激勵(lì)政策，對(duì)服裝洗滌，代辦電話卡等現(xiàn)有服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行支持和發(fā)展。同時(shí)新增一批自助洗衣機(jī)、烘干機(jī)等設(shè)備，進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)市場(chǎng)，爭(zhēng)取年內(nèi)的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)較去年有較大幅度的增長(zhǎng)。

3、做好充分的準(zhǔn)備，積極參與白云校區(qū)物業(yè)市場(chǎng)的招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。爭(zhēng)取下半年在新教學(xué)樓等新一輪的招標(biāo)中獲勝，拿下一個(gè)點(diǎn)。

4、下半年武進(jìn)校區(qū)新生宿舍和教學(xué)樓落成后，積極參與競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，爭(zhēng)取拿到1-2個(gè)點(diǎn)，拓展武進(jìn)校區(qū)市場(chǎng)。

5、進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和與本市兄弟高校間的橫向聯(lián)系和溝通，做好各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，積極參與其他學(xué)校物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)標(biāo)，力爭(zhēng)拓展1-2個(gè)點(diǎn)，使中心的市場(chǎng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和經(jīng)濟(jì)效益均獲得較大幅度的提高。

物業(yè)管理員下半年計(jì)劃【篇2】

1 很抓團(tuán)隊(duì)的廉正建設(shè)、工作紀(jì)律

1.1全體人員參加軍訓(xùn)

1.2定期思想交流總結(jié)

1.3建立經(jīng)理信箱,接收各員工建議

2 交收樓工作

3 建立客戶滿意度調(diào)查制度

3.1制定調(diào)查問(wèn)卷

3.2定期發(fā)出調(diào)查問(wèn)卷

3.3統(tǒng)計(jì)問(wèn)卷,制定改正措施并加以實(shí)施

4 完善管理制度

4.1根據(jù)新的工作要求,擬定各部工作標(biāo)準(zhǔn)

4.2根據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn),擬定操作程序

4.3試行半年,根據(jù)實(shí)際效果對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行調(diào)整

5 完善小區(qū)標(biāo)識(shí)工作

5.1對(duì)小區(qū)現(xiàn)有的標(biāo)識(shí)進(jìn)行修整

5.2完成地下停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)

5.3完成地下停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)的制作安裝

5.4完成四區(qū)的標(biāo)識(shí)及安裝

6 公共區(qū)域管理

6.1分批對(duì)各違章搭建、改變外立面等違規(guī)行為給予糾正

6.2對(duì)小區(qū)各建筑小品進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)

6.3在各棟走火通道設(shè)置清潔工具房

6.4美化各層生活垃圾房

6.5架空走廊綠化植物的改善

6.6架空走廊拆燈后的修繕工作

6.7各層防火門消音工作

6.8消火栓、水表箱修繕工作

6.9協(xié)助項(xiàng)目完成對(duì)15\17間水池補(bǔ)漏

6.10協(xié)助項(xiàng)目對(duì)中心區(qū)水池修改工作

7 社區(qū)文化建設(shè)

7.1業(yè)主通訊開(kāi)刊

7.2溫馨活力夜(婦女節(jié))

7.3春季健康咨詢活動(dòng)講座

7.4親親孩子天兒童節(jié)

7.5端午節(jié)活動(dòng)

7.6活力夏日暑假SHOW

7.7第二屆圓滿南湖中秋夜

7.8南湖半島與您齊心毅力向前(重陽(yáng)節(jié))

7.9開(kāi)心平安夜

7.10配合銷售部的活動(dòng)安排

8 節(jié)能工作

8.1節(jié)能方案的確定、審批、申購(gòu)

8.2架空廊節(jié)能改造

8.3公共區(qū)域計(jì)量表設(shè)置工作

8.4地下停車場(chǎng)、路燈節(jié)能改造

8.5走火通道、樓層電梯大堂節(jié)能改造

9 開(kāi)源工作

9.1商鋪招租

9.2洗車、車輛保養(yǎng)

9.3建立小區(qū)保健站

9.4家政服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)

9.5建立完善小區(qū)商務(wù)中心、租賃中心

9.6工程、綠化有償服務(wù)項(xiàng)目豐富

10 B2地塊的工作

10.1前期工作的介入

10.2制度、操作程序、收樓文件的確定

10.3管理處的裝修、小區(qū)標(biāo)識(shí)的設(shè)置

10.4物品的購(gòu)置

10.5人員的招聘、培訓(xùn)

10.6樓宇的接管驗(yàn)收

10.7外環(huán)境綠化工程

10.8樓宇開(kāi)荒清潔

10.9交樓工作

11 住戶中心工作安排

11.1空置單位的管理

11.2完善業(yè)主檔案

11.3費(fèi)用催繳工作

11.4處理客戶投訴問(wèn)題及跟進(jìn)工作

12 工程部工作安排

12.1完善各設(shè)備房的標(biāo)識(shí)、制度上墻、

落實(shí)責(zé)任人、保持良好的清潔環(huán)境

12.2電梯、供電設(shè)備等設(shè)備年檢工作

12.3供電負(fù)荷評(píng)估

12.4各活動(dòng)的水電、燈飾安裝

12.4高標(biāo)準(zhǔn)完成設(shè)備日常維修保養(yǎng)工作

13 綠化部工作安排

13.1完成四區(qū)外環(huán)境綠化工程

13.2完成邊坡綠化工程

13.3完成中心區(qū)落葉植物的改造工作

13.4完成會(huì)所外環(huán)境綠化工程

13.5完成售樓部、苗圃植物的移植工作

13.6高質(zhì)量完成植物日常養(yǎng)護(hù)工作

14 清潔部工作安排

14.1高標(biāo)準(zhǔn)完成交樓單位的開(kāi)荒清潔

14.2除“四害”工作

14.3二次供水水池清洗

14.4外墻清洗

14.5高標(biāo)準(zhǔn)完成小區(qū)日常清潔工作

15 安管部工作安排

15.1協(xié)助各部門軍訓(xùn)

15.2干部競(jìng)爭(zhēng)上崗

15.3八一軍事匯演

15.4小區(qū)消防演習(xí)

15.5筆試考核

15.6高標(biāo)準(zhǔn)完成小區(qū)日常安管工作

16 年中物業(yè)公司總結(jié)

17 年終績(jī)效考核工作安排

物業(yè)管理員下半年計(jì)劃【篇3】

一、公司籌建：

1. 出資人情況：法人與自然人

2. 物業(yè)管理企業(yè)的組建條件

1)企業(yè)名稱的確定;

2) 企業(yè)住所;

3) 法定代表人;

4) 注冊(cè)資本;

5) 公司章程;

6) 公司從業(yè)人員。

3. 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

在組建條件具備以后，申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告，連同相關(guān)申請(qǐng)資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后，再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即可對(duì)外營(yíng)業(yè)，并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書，還要向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。

4. 在取得企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報(bào)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)

1) 資質(zhì)一級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本500 萬(wàn)元以上;具有中級(jí)以上職稱的人員不少于30 人，

企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào);具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。

2) 資質(zhì)二級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本300 萬(wàn)元以上;具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以__________上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào)，10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號(hào);具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。

3) 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上;具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書;有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目：具有比較健全企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。

二、物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

1. 物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù)

1)創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境

2)對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。

2. 物業(yè)管理的主要內(nèi)容

l)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞

2)房屋裝修監(jiān)督管理

3)房屋的維護(hù)與修繕

4)設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)

5)安全保衛(wèi)與消防

6)保潔、消毒、防疫管理

7)環(huán)境保護(hù)

8)綠化管理

9)車輛管理

10)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

3、物業(yè)管理的基本原則

1)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離原則;

2)業(yè)主至上原則;

3)統(tǒng)一管理原則;

4)專業(yè)高效原則;

5)權(quán)、責(zé)分明原則;

6)經(jīng)濟(jì)合理原則;

7)公平競(jìng)爭(zhēng)原則;

8)依法行事原則。

4. 物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)以及功能設(shè)置

1)總經(jīng)理室：決策機(jī)構(gòu)，總經(jīng)理對(duì)公司全面負(fù)責(zé)，布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工作。

2)辦公室：總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)。

3) 財(cái)務(wù)部：參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，搞好財(cái)務(wù)核算。負(fù)責(zé)管理服務(wù)費(fèi)的收繳，做好報(bào)表、納稅工作，經(jīng)常向總經(jīng)理報(bào)告公司財(cái)務(wù)狀況。

4)物業(yè)管理部：按照公司的計(jì)劃和安排，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理工作。

5) 社區(qū)服務(wù)部：依法建立各類服務(wù)點(diǎn)，開(kāi)展代辦業(yè)務(wù)，為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

6) 工程部：負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。

7)保安部：檢查、督促遵紀(jì)守法，處理業(yè)主、治安維護(hù)，協(xié)助有關(guān)部門查處違法犯罪。

8)產(chǎn)業(yè)部：負(fù)責(zé)物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料，及時(shí)為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。

9)租賃經(jīng)營(yíng)部：負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，提高物業(yè)的出租率。

5. 物業(yè)管理公司的前期工作

設(shè)立物業(yè)公司，并取得相關(guān)資質(zhì)后，參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在實(shí)際操作中，以各種形式競(jìng)爭(zhēng)管理服務(wù)市場(chǎng);物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。

按照以下步驟進(jìn)行開(kāi)展工作。

1)人員準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備;

2)設(shè)備、器材準(zhǔn)備;

3)資金準(zhǔn)備;

4)擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查;

通過(guò)對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。

①項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

②項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

③項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。

④配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。

⑤消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

⑥項(xiàng)目性質(zhì)及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開(kāi)發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。

⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會(huì)公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等

6. 制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作

l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：

2)對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：

3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi);

4)準(zhǔn)備設(shè)備;

5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。

7. 制訂物業(yè)管理方案

l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

①物業(yè)管理檔次

②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算

2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃

②管理模式

③公司人力資源管理

④規(guī)章制度建設(shè)

⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)

⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算

⑧日常管理

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)

第二步：培訓(xùn)工作人員

第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備

第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

第五步：研究分析調(diào)查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措

施。服務(wù)管理項(xiàng)目

第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算

第八步：草擬方案文本

第九步：向?qū)＜翌檰?wèn)征詢

第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱

第十一步：修改、研討、再修改

第十二步：可行性研究

第十三步：定稿

第十四步：實(shí)施、反饋

8. 介入物業(yè)管理工作

1)物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管

2)物業(yè)的撤管

3) 簽訂物業(yè)委托管理合同

4) 物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會(huì)。

9. 物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)建立關(guān)系

l)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系

2)物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門的關(guān)系

3)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系

4)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

業(yè)主委員會(huì)可以自己設(shè)立。也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，定期間業(yè)主和用戶提供管理報(bào)告，報(bào)告經(jīng)營(yíng)管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會(huì)不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時(shí)有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。

5)物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)系

6)物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會(huì)的關(guān)系

7)物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系

設(shè)的自主權(quán)，物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺(jué)配合社區(qū)建設(shè)。

三. 物業(yè)管理費(fèi)用的管理

1.物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成

l)物業(yè)管理費(fèi)用分類

一類是管理費(fèi)用，如辦公費(fèi)、保安費(fèi)、綠化管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。

另一類是___________公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，如公用水費(fèi)、電費(fèi)、房屋及公用設(shè)施的維護(hù)更新技用，這部分費(fèi)用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費(fèi)用。

2)有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成

①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費(fèi);

②公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);

③綠化管理費(fèi);

④清潔衛(wèi)生費(fèi)

⑤保安費(fèi);

⑥辦公費(fèi);

⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);

⑧法定稅費(fèi)。

3)住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源

①定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

②小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金;

③以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的收入;

④靠政府多方面的支持;

⑤開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。

4)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：

①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。

②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。

③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。

④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

四. 物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè)

1.物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容

l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度

①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例

②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍

③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制

2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度

①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定

②樓宇入住規(guī)定

③物業(yè)管理公約

④住戶須知手冊(cè)

⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度

⑥房屋管理服務(wù)制度

⑦住宅區(qū)管理制度

⑧業(yè)主公約

⑨業(yè)主委員會(huì)章程

五. 管理制度示例

1. 消防制度和規(guī)定

1)消防中心值班制度;

2)防火檔案制度;

3)防火崗位責(zé)任制度;

4)其他消防規(guī)定。

5)消防設(shè)備管理制度

2.車輛管理制度

1)門衛(wèi)管理制度

2)物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責(zé)

3)停車場(chǎng)(庫(kù))門衛(wèi)的職責(zé)

3. 車輛保管規(guī)定

1)汽車管理規(guī)定

2)自行車、摩托車管理規(guī)定

4. 住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管理規(guī)定

5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理

1)綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位職責(zé)

2) 綠化養(yǎng)護(hù)與管理的考核指標(biāo)

六. 物業(yè)管理資金的來(lái)源和管理

1. 物業(yè)管理啟動(dòng)資金

物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開(kāi)

支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。

1)資金來(lái)源與管理

一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購(gòu)置或租金、辦公用品購(gòu)置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出資建立。

2)物業(yè)管理啟動(dòng)資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管

理委員會(huì)設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項(xiàng)基金。同時(shí)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用，并做到?？顚Ｓ?，實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會(huì)管理，應(yīng)視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。

3)日常物業(yè)管理資金

包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，由物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。

4)日常物業(yè)管理資金的管理

2.利用會(huì)計(jì)手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理

3.物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作

(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)

物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。

(2)物業(yè)管理資金的使用

物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計(jì)劃，又要保證一定的靈活性。

具體包括三方面：

①成本性資金支出與使用：

②公益性資金使用

③投資性資金支出與使用

(3)物業(yè)管理資金的使用原則

①保障物業(yè)管理需求的原則。。

②節(jié)___________約支出，合理收益原則。

③制約性支出使用原則。

(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制

5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理

(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作

①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念

②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件

3)職業(yè)化管理水平以及員工的職業(yè)道德水平;

4)要充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。

(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則

①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序

②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則

七. 綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

1. 綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容

l)綜合服務(wù)的內(nèi)容

①為物業(yè)自身服務(wù)

②清掃保潔服務(wù)

③綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)

④治安保衛(wèi)服務(wù)

⑤家庭居民生活服務(wù)

2)經(jīng)營(yíng)性綜合服務(wù)的內(nèi)容

①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。

②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂(lè)茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。

③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。

④教育方面：可合作開(kāi)辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。

⑤娛樂(lè)方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動(dòng)等。

⑥購(gòu)物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。

⑦金融方面：開(kāi)辦信用社。

⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評(píng)估、公證，家政服務(wù)中介;

⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。

3)開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的要求

①效用。這是用戶對(duì)服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價(jià)值的需求，它是由服務(wù)者的知識(shí)、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來(lái)的實(shí)際效果。

②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時(shí)對(duì)省力、省時(shí)、省麻煩服務(wù)的要求。

③態(tài)度。這是用戶對(duì)服務(wù)者行為方式上的需求。

④滿意。這是用戶對(duì)于效用、方便和態(tài)度的心理感受。

2. 綜合服務(wù)的方式

l)常規(guī)性服務(wù)

這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項(xiàng)目。它的服務(wù)范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù)?，但又是非盈利性的，帶有社?huì)公益的性質(zhì)。

2)委托性服務(wù)

這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，是一種臨時(shí)性的，不固定的、專項(xiàng)性的，(用)

戶自愿選擇的特約服務(wù)。

3)無(wú)償性服務(wù)

3. 綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的運(yùn)作

綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面?！坝布笔侵纲Y金和場(chǎng)所，解決經(jīng)營(yíng)什么的問(wèn)題，“軟件”是指經(jīng)營(yíng)內(nèi)容或項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)思路及體制，解決的是如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。